Z jakich wyników FICO korzystają kredytodawcy hipoteczni

Z jakich wyników FICO korzystają kredytodawcy hipoteczni
Category: Ocena Kredytowa
16 października 2020

Data modyfikacji: 20 sierpnia 2020 r

Jak wspomniałem wcześniej, byłem na fali refinansowania. Moja żona i ja dwukrotnie refinansowaliśmy nasz dom w ciągu ostatnich 12 miesięcy, a mój partner biznesowy i ja robimy to samo z trzema nieruchomościami na wynajem. Ponieważ oprocentowanie kredytów hipotecznych było zawsze niskie, te oferty były po prostu zbyt dobre, by z nich zrezygnować. I to skłoniło mnie do zastanowienia się – jakich ocen kredytowych używają kredytodawcy hipoteczni, aby kwalifikować ludzi do kredytu hipotecznego?

To ważne pytanie, ponieważ twoja ocena kredytowa określa oprocentowanie kredytu hipotecznego lub nawet kwalifikujesz się do pożyczki. Chociaż powszechnie wiadomo, że pożyczkodawcy hipoteczni wykorzystują wyniki FICO, większość osób z historią kredytową ma trzy oceny FICO, po jednym z każdego z trzech krajowych biur kredytowych (Experian, Equifax i TransUnion). Czy pożyczkodawcy uśredniają te trzy wyniki, czy też przyjmują inne podejście? A co się dzieje, gdy dwie osoby kupują razem dom? Czy pożyczkodawcy razem uśredniają swoje wyniki?

Zrobiłem więc trochę badań na następujące pytania:

  • Z której formuły FICO (niestety jest więcej niż jedna) korzystają firmy hipoteczne?
  • W przypadku jednego kandydata, który z maksymalnie trzech wyników FICO będzie brany pod uwagę?
  • W jaki sposób pożyczkodawcy oceniają zdolność kredytową małżonków, innych ważnych osób lub partnerów biznesowych?
  • I wreszcie, co się stanie, jeśli wnioskodawca nie ma wyników FICO ze wszystkich trzech biur kredytowych?

Ponieważ większość pożyczek jest sprzedawana Freddie Mac lub Fannie Mae, skupiłem się na wymaganiach dotyczących tego rodzaju pożyczek.

Spis treści:

Który wynik FICO jest używany do kredytów hipotecznych

Większość pożyczkodawców określa zdolność kredytową pożyczkobiorców na podstawie wyników FICO®, oceny kredytowej opracowanej przez Fair Isaac Corporation (FICO ). Wynik ten mówi pożyczkodawcy, jakiego rodzaju jesteś ryzykiem kredytowym i jaka powinna być twoja stopa procentowa, aby odzwierciedlić to ryzyko. Wyniki FICO mają różne nazwy w każdej z trzech głównych firm raportujących w Stanach Zjednoczonych. Istnieją różne wersje formuły FICO. Oto konkretne wersje wzoru FICO używane przez kredytodawców hipotecznych:

  • Equifax Beacon 5.0
  • Experian / Fair Isaac Model ryzyka v2
  • TransUnion FICO Risk Score 04

Jeśli chcesz zapoznać się z przepisami dotyczącymi Freddie Mac i Fannie Mae, aby zobaczyć źródło tych informacji, możesz to zrobić tutaj i tutaj. Ale uwaga, to tak, jakby próbować pić wodę z węża strażackiego.

Kredytodawcy zidentyfikowali silną korelację między wynikami kredytów hipotecznych a wynikami Biura FICO (wynik FICO). Wyniki FICO mieszczą się w zakresie od 300 do 850. Im niższy wynik FICO, tym większe ryzyko niewypłacalności.

Który wynik jest używany?

Ponieważ większość ludzi ma trzy wyniki FICO, po jednym z każdego biura informacji kredytowej, w jaki sposób pożyczkodawcy mogą wybrać, z którego skorzystać?

Aby wynik FICO można było uznać za „użyteczny”, musi on być oparty na odpowiednich, konkretnych informacjach. Jeśli informacji jest za mało lub są one niedokładne, wynik FICO może zostać uznany za bezużyteczny w procesie udzielania kredytów hipotecznych. Po ustaleniu przez subemitenta, czy wynik jest użyteczny, czy nie, oto, w jaki sposób decyduje, którego wyniku użyć dla indywidualnego pożyczkobiorcy:

  • Jeśli wszystkie trzy wyniki są różne, używają wyniku średniego
  • Jeśli dwa wyniki są takie same, używają tego wyniku, niezależnie od tego, czy dwa powtórzone wyniki są wyższe, czy niższe niż trzeci wynik

Jeśli pomaga zwizualizować te informacje:

Identyfikacja wyniku oceny ryzyka
Przykład Wynik 1 Wynik 2 Wynik 3 Ocena ryzyka ubezpieczeniowego
Pożyczkobiorca 1 680 700 720 700
Pożyczkobiorca 2 640

660 640 640
Pożyczkobiorca 3 640 660 660 660

Które wyniki są używane w przypadku dwóch kandydatów

Jeśli jest więcej niż jeden kandydat, wyniki, które należy zastosować dla każdej osoby, są obliczane w sposób opisany powyżej. Po ustaleniu punktów dla każdego wnioskodawcy, pożyczkodawca hipoteczny stosuje niższą z dwóch ocen kredytowych.

A jeśli brak wyniku

W niektórych sytuacjach wnioskodawca może nie mieć użytecznego wyniku FICO z jednego z trzech biur informacji kredytowej. W takim przypadku pożyczkodawca hipoteczny po prostu zastosuje niższą z dwóch dostępnych ocen. A jeśli dwa wyniki nie nadają się do użytku, użyją jednego pozostałego wyniku.

A ponieważ możesz się zastanawiać, czy osoba ubiegająca się o kredyt hipoteczny nie ma użytecznych wyników FICO, generalnie nie kwalifikuje się do kredytu hipotecznego. Mówię ogólnie, ponieważ są wyjątki. Jeśli należysz do tej kategorii, skontaktuj się z brokerem kredytów hipotecznych, aby sprawdzić, jakie masz opcje.

Zdobywanie punktów FICO

Jeśli chcesz kupić lub refinansować swój kredyt hipoteczny, jak możesz sprawdzić swoje wyniki kredytowe przed złożeniem wniosku? Cóż, jedną z opcji byłoby uzyskanie oficjalnego wyniku FICO z myFICO – gdzie można faktycznie uzyskać oceny zdolności kredytowej ze wszystkich trzech głównych biur.

Istnieje wiele sposobów uzyskania bezpłatnej oceny kredytowej, od której powinienem zacząć. Nie są idealne, ale z mojego doświadczenia wynika, że ​​są całkiem blisko.

Jeśli szukasz łatwego sposobu na zwiększenie swojego wyniku, zarejestruj się w Experian Boost . Ta usługa jest bezpłatna i pozwala sprawdzić, kiedy dokonujesz miesięcznych płatności, takich jak rachunek za media i rachunek za telefon komórkowy na czas. Kiedy to zrobisz, Twoja zdolność kredytowa wzrośnie.

Dowiedz się więcej: Przeczytaj naszą recenzję Experian Boost

Następne kroki

Autor Bio

Rob Berger

Komentarze do artykułu

Bardzo ciekawy artykuł! Szkoda, że ​​wyniki FICO są tak skomplikowane. Radziłbym czytelnikom zbadać, czy okaże się, że jeden z ich wyników znacznie różni się od pozostałych. Może to oznaczać błąd!

Zwykle pożyczkodawcy wybierają średni wynik jako średnią, ale nie zawsze tak jest. Czasami zależy to od tego, gdzie mieszkasz. Experian, eqifax i transunion zwykle obejmują własne terytoria geograficzne.

Trzy główne agencje sprawozdawcze nie mają zasięgu geograficznego. W rzeczywistości chodzi bardziej o preferencje pożyczkodawców / wierzycieli.

Hmm interesujące, że użyliby środkowego wyniku.

Większość wytycznych pożyczkodawców wymaga użycia niższej / najniższej średniej oceny pożyczkobiorców. Mamy jednak kilku pożyczkodawców, którym sprzedajemy, którzy wykorzystają średni wynik pożyczkobiorcy o wyższych dochodach.

Masz rację, że te wyniki, które otrzymujesz bezpłatnie lub za które płacisz, to tylko ogólne modele wyników. Każda branża – biznes samochodowy, ubezpieczenia i kredyty hipoteczne – wszystkie mają modele branżowe, których używają do obliczania wyników kredytobiorców.

Ale zobaczenie swojego wyniku da ci ogólne pojęcie o tym, gdzie jesteś w tym obszarze. Przekroczenie pewnych kluczowych punktów, takich jak 680 lub 720, poprawi twoją stawkę lub kwalifikuje cię do ubezpieczenia hipotecznego lub wyższą kwotę pożyczki, więc zawsze zapytaj swojego specjalistę od kredytów hipotecznych, czy Twój wynik jest „po prostu chybiony” lub czy wie, jak Ci pomóc w uzyskaniu wyniku ”Tylko trochę wyżej z oprogramowaniem biura informacji kredytowej.

Allison, dziękuję za bardzo pomocne informacje. „Punkty kluczowe”, takie jak 680 i 720, to dobra informacja.

Czy konieczne jest użycie wyniku średniego, czy też można użyć najwyższego wyniku indywidualnego lub najwyższego wyniku wielu pożyczkobiorców. Czy zależy to od uznania banków, czy też jest to pozycja regulacyjna?

tak cześć mam na imię chris i chciałbym poznać rzeczywiste modele używane do określania wyników, ponieważ mój brat właśnie poszedł po pożyczkę samochodową, a banki odmówiły mu, ponieważ samochód miał zbyt wiele kilometrów, a także kiedy przywieźli Wynik był o 20 punktów niższy niż jego rzeczywisty wynik, więc skontaktowałem się z Equifaxem, od którego przypuszczalnie pochodzi ten wynik, i powiedzieli, że to nie jego wynik, więc skontaktowaliśmy się z pozostałymi dwoma transunionami i eksperymentatorem, a oni powiedzieli, że liczba nie jest ich, więc ja ponownie skontaktowałem się z Equifax, a pomocny asystent powiedział mi, że czasami mają na myśli osoby, które udzielają pożyczek, czasami dodają wszystkie trzy wyniki i dzielą przez 3, aby uzyskać średnią i użyć jej jako wyniku.cóż, jeśli masz nazwę firmy w tym przypadku Equifax obok numeru i nie jest to faktyczny numer, staje się to fałszowaniem dokumentów, nie trzeba mówić, że mamy zamiar pozwać za fałszowanie dokumentów nie, ponieważ nie dostaliśmy samochodu, ale ponieważ dobrze, kiedy ty zdobądź swoje wyniki kredytowe i są one o 20 do 30 punktów wyższe niż to, co mówią tak zwani inteligentni pożyczkodawcy, i możesz udowodnić, że nie mają powodu, aby ci cokolwiek odmawiać. Również nielegalne jest fałszowanie dokumentów, których nie fałszowałoby, gdyby po prostu zrzekli się, że wynik, którego zamierzają użyć, jest kombinacją wszystkich twoich wyników, a następnie podzielony, aby uzyskać średnią, ale tak nie było w tym przypadku. więc każdy ma jakieś informacje do udostępnienia, chętnie usłyszę cokolwiek dzięki za wysłuchaniewięc każdy ma jakieś informacje do udostępnienia, chętnie usłyszę cokolwiek dzięki za wysłuchaniewięc każdy ma jakieś informacje do udostępnienia, chętnie usłyszę cokolwiek dzięki za wysłuchaniewięc każdy ma jakieś informacje do udostępnienia, chętnie usłyszę cokolwiek dzięki za wysłuchaniewięc każdy ma jakieś informacje do udostępnienia, chętnie usłyszę cokolwiek dzięki za wysłuchaniewięc każdy ma jakieś informacje do udostępnienia, chętnie usłyszę cokolwiek dzięki za wysłuchaniewięc każdy ma jakieś informacje do udostępnienia, chętnie usłyszę cokolwiek dzięki za wysłuchanie

Połączyłem się z tą witryną po przeczytaniu artykułu w Forbes zatytułowanego: „Z jakiej zdolności kredytowej pożyczkodawcy faktycznie korzystają?” Zawsze uważałem, że ocena zdolności kredytowej była grą typu shell, której dopuszczały się banki, i służyła jako narzędzie do naliczania pożyczkobiorcom wyższych stawek i dodatkowych opłat. Artykuł w Forbes potwierdził moje podejrzenia. Oprócz niezliczonych problemów z 3 biurami kredytowymi (Equifax, TU, Experian), dowiedziałem się, że istnieje ponad 60 różnych wersji wyników FICO. Wyjaśnieniem dla tak wielu wersji jest to, że są one dostosowane do różnych rodzajów branż i potrzeb kredytowych… .ie FICO-Auto w przypadku kredytów samochodowych, FICO-karta bankowa w przypadku kart kredytowych itp.… A nawet w tych podkategoriach pożyczkodawcy używają różnych wyników, raportów oraz kombinacje… z których wszystkie pozostają nieznane kredytobiorcy.Pożyczkodawcy potrzebują środków do oceny ryzyka zaciągnięcia pożyczki… nikt tego nie kwestionuje. Koncepcja oceny kredytowej, która kwantyfikuje historię spłat pożyczkobiorców, jest w porządku, jednak jeśli ocena kredytowa jednego potencjalnego pożyczkobiorcy nie ma już żadnej wartości względnej ani korelacji z ocenami innych pożyczkobiorców, cały model jest nieważny. Przy tak wielu wersjach ocen kredytowych używanych w tak wielu różnych kombinacjach, nie ma możliwości, aby ocena kredytowa była odpowiednim narzędziem do porównywania „zdolności kredytowej” potencjalnych kredytobiorców.Przy tak wielu wersjach ocen kredytowych używanych w tak wielu różnych kombinacjach, nie ma możliwości, aby ocena kredytowa była odpowiednim narzędziem do porównywania „zdolności kredytowej” potencjalnych pożyczkobiorców.Przy tak wielu wersjach ocen kredytowych używanych w tak wielu różnych kombinacjach, nie ma możliwości, aby ocena kredytowa była odpowiednim narzędziem do porównywania „zdolności kredytowej” potencjalnych pożyczkobiorców.