Czym są pożyczki Conduit / CMBS?

Category: Kwota Pożyczki
17 lutego 2021

Porównaj kredyty dla małych firm

Pożyczki Conduit to pożyczki przeznaczone na zakup nieruchomości komercyjnych. Jednak w przeciwieństwie do tradycyjnego komercyjnego kredytu hipotecznego, pożyczki te są pakowane i sprzedawane inwestorom na rynku wtórnym w procesie znanym jako sekurytyzacja. Z tego powodu pożyczki te zachowują się inaczej niż zwykły kredyt na nieruchomości komercyjne.

Wyjaśnienie pożyczek Conduit / CMBS

Otrzymując tradycyjną pożyczkę na nieruchomości komercyjne, zwracasz się do pożyczkodawcy, otrzymujesz środki i spłacasz pożyczkę pożyczkodawcy w ciągu kilku lat. Jednak po otrzymaniu pożyczki pośredniej pożyczka zostanie połączona z innymi komercyjnymi hipotekami w funduszu powierniczym, znanym jako Real Estate Mortgage Investment Conduit (REMIC) i sprzedana na rynku wtórnym inwestorom. Jest to proces znany jako sekurytyzacja i dlatego te pożyczki są również określane jako komercyjne pożyczki zabezpieczone hipoteką (CMBS). Gdy pożyczka zostanie sprzedana inwestorom, zmieni to niektóre aspekty zarządzania pożyczką i tym, z kim będziesz mieć do czynienia przy dokonywaniu płatności lub zmianie pożyczki.

Większość pożyczek pośredniczących ma spłatę balonową na koniec pięcio- lub dziesięcioletniego okresu. Jednak miesięczne płatności podlegają 20 lub 30-letniemu okresowi amortyzacji. Oznacza to, że miesięczna rata będzie równa temu, co zapłaciłbyś, gdyby pożyczka miała 20 lub 30 lat, ale zamiast tego spłacisz pożyczkę za pięć lub 10 lat. Ostatnią spłatą pożyczki będzie płatność balonowa, w ramach której spłacasz pozostałą kwotę główną i odsetki.

Średnie warunki i funkcje
Minimalna kwota pożyczki

1 – 2 miliony dolarów Stosunek kredytu do wartości

60% – 75% Stopy procentowe

3,5% – 5,3% Termin pożyczki

5 – 10 lat Okres amortyzacji

20-30 lat ZaletyPożyczki typu Conduit mają zwykle niższe oprocentowanie w porównaniu z tradycyjnymi komercyjnymi kredytami hipotecznymi, a większość z nich ma stałe oprocentowanie. Oprocentowanie będzie zasadniczo oparte na stopie Skarbu USA powiększonej o marżę. Na przykład, jeśli obecna 10-letnia stopa Skarbu USA wynosi 2,13%, a marża wynosi 2,00%, oprocentowanie Twojej pożyczki wyniesie 4,13%. Twoja zdolność kredytowa, wartość kupowanej nieruchomości i siła Twojej firmy będą miały wpływ na marżę.

Inną atrakcyjną cechą tych pożyczek jest to, że większość z nich nie podlega regresowi i jest możliwa do założenia. Pożyczka bez regresu oznacza, że ​​pożyczkobiorca nie jest osobiście odpowiedzialny za spłatę pożyczki. Oznacza to, że przy zaciąganiu pożyczki nie będziesz musiał udzielać gwarancji osobistej. Głównym wyjątkiem od tej reguły jest tak zwane „wykreślenie złego chłopca, co oznacza, że ​​jeśli celowo wyrządzisz szkodę nieruchomości, pożyczkodawcy lub inwestorom, możesz stać się osobiście odpowiedzialny.

Po drugie, wiele z tych pożyczek jest w pełni przewidywalnych. Oznacza to, że jeśli zdecydujesz się sprzedać nieruchomość, kupujący może przejąć za Ciebie kredyt, zwalniając Cię z wszelkich zobowiązań kredytowych. Jednak niektórzy pożyczkodawcy pośredniczący pobierają opłatę za zezwolenie na przejęcie pożyczki przez innego pożyczkobiorcę. Pożyczka zwykle występuje, gdy pożyczka na nieruchomość ma oprocentowanie poniżej rynkowego poziomu, ponieważ pomaga kupującemu zaoszczędzić pieniądze na finansowaniu nieruchomości.

NiedogodnościWadą pożyczek pośredniczących jest to, że pożyczkobiorcy na ogół mają mniejszą elastyczność w negocjowaniu warunków pożyczki. Dzieje się tak, ponieważ trust nadzorujący sekurytyzację pożyczek musi przestrzegać określonych przepisów podatkowych. Ponadto po podpisaniu dokumentów pożyczki pożyczkobiorcy mają niewielką możliwość zmiany warunków lub cech pożyczki (ponownie ze względu na przepisy podatkowe regulujące trust), chyba że pożyczka jest zaległa ze spłatą. Kredytobiorcy powinni dokładnie przemyśleć wszelkie przyszłe potrzeby finansowe lub potrzeby związane z zakupem nieruchomości, zanim zaciągną pożyczkę CMBS.

Pożyczki Conduit / CMBS a tradycyjne komercyjne kredyty hipoteczne

Ponieważ te pożyczki są łączone i sprzedawane inwestorom, zachowują się nieco inaczej niż tradycyjna pożyczka na nieruchomości komercyjne. Główne różnice, o których pożyczkobiorcy powinni wiedzieć, dotyczą sposobu działania przedpłaty oraz stron, które będą zaangażowane w zarządzanie pożyczką.

PrzedpłataW przypadku tradycyjnego komercyjnego kredytu hipotecznego kara przedpłaty jest zwykle obliczana jako procent utraconych odsetek. Na przykład w przypadku pożyczki SBA 504 kara za przedpłatę wynosi 100% rocznych odsetek, jeśli spłacasz z góry w pierwszym roku. W drugim roku kara za przedpłatę wyniesie 90% rocznych odsetek. Jeśli więc roczne odsetki płacone w drugim roku pożyczki wynoszą 10 000 USD, kara przedpłaty wyniesie 9 000 USD.

Jednak w przypadku pożyczki pośredniej przedpłata jest zwykle dokonywana w drodze rezygnacji lub utrzymania zysku.

AnulowanieKiedy otrzymujesz kredyt hipoteczny, czy to mieszkaniowy, czy komercyjny, kupowana nieruchomość jest wykorzystywana jako zabezpieczenie kredytu. Jeśli nie możesz spłacić kredytu hipotecznego, Twój pożyczkodawca ma prawo zatrzymać lub przejąć nieruchomość (jest to tzw. Zastaw). Pożyczkodawca zatrzyma nieruchomość do czasu jej spłaty lub sprzedaży, aby odzyskać część swoich pieniędzy.

W przypadku tradycyjnego kredytu hipotecznego, zastaw na nieruchomości zostanie zwolniony po spłacie kredytu hipotecznego. Jeśli chcesz wcześniej spłacić kredyt hipoteczny, poniesiesz karę za przedpłatę. Ponieważ pożyczki pośredniczące są pakowane i sprzedawane inwestorom, przedpłata nie zawsze jest opcją. Zamiast tego niektórzy pożyczkodawcy pośredniczący wymagają od pożyczkobiorców przejścia przez proces zwany porażką, aby zwolnić zastaw na nieruchomości. Kiedy spłacasz pożyczkę, będziesz musiał wnieść nowe zabezpieczenie, aby wymienić nieruchomość. Spadek nie jest technicznie przedpłatą, ale jest sposobem dla pożyczkobiorców na zwolnienie ich majątku z niespłaconego zastawu. W tym przypadku nowym zabezpieczeniem są prawie zawsze obligacje.

Po wstrzymaniu pożyczki sama pożyczka pozostanie niespłacona, ale nieruchomość zostanie zwolniona z zastawu (pożyczkobiorcy mogą następnie sprzedać lub refinansować nieruchomość). Obligacje wykorzystane jako nowe zabezpieczenie będą musiały generować odsetki wystarczające do pokrycia wszystkich przyszłych spłat pożyczki; w przeciwnym razie może być konieczne zapłacenie kary. Zazwyczaj nie można anulować pożyczki pośredniej przez pierwsze dwa lata pożyczki.

Utrzymanie plonówUtrzymanie rentowności to forma kary przedpłaty, którą pożyczkodawca naliczy, jeśli pożyczkobiorca chce spłacić swoją pożyczkę wcześniej lub refinansować pożyczkę za niższą stopę procentową. Kiedy pożyczkobiorca spłaci pożyczkę z góry, pożyczkodawca straci przyszłe spłaty odsetek. Pożyczkodawcy naliczają kary za przedpłatę, aby odzyskać część odsetek od strat i zniechęcić pożyczkobiorców do przedpłaty lub refinansowania pożyczki.

Celem utrzymania rentowności jest umożliwienie inwestorom uzyskania ich pierwotnego zysku (czyli odsetek, które płaciliście za pożyczkę). Celem utrzymania rentowności jest umożliwienie pożyczkodawcy pośredniczącemu reinwestycji pieniędzy zwróconych przez pożyczkobiorcę wraz z opłatą karną w obligacje lub inne inwestycje i uzyskanie takiego samego przepływu środków pieniężnych, jak gdyby pożyczka nie została spłacona wcześniej.

Pożyczkodawca obliczy, ile dodatkowych pieniędzy potrzebuje od pożyczkobiorcy, aby wyrównać tę różnicę. W rzeczywistych obliczeniach bierze się wartość bieżącą pozostałych spłat pożyczki i mnoży tę liczbę przez różnicę między stopą procentową pożyczki a stopą procentową porównywalnych obligacji skarbowych USA. Ta liczba będzie kwotą należną jako kara przedpłaty.

Kary przedpłaty na utrzymanie zysku mogą być bardzo wysokie. Ponieważ jednak pożyczkodawca ma gwarancję otrzymania całości odsetek od pożyczki, zazwyczaj można uzyskać lepsze oprocentowanie pożyczki z zachowaniem rentowności.

Zarządzanie pożyczkamiPonieważ pożyczka pośrednicząca jest łączona z innymi pożyczkami, umieszczana w funduszu powierniczym i sprzedawana inwestorom, obsługa pożyczki i administracja nią nieco się zmieni. Po zabezpieczeniu pożyczki nie będziesz już współpracować bezpośrednio z pożyczkodawcą. Zamiast tego pożyczka będzie powierzona REMIC, a Ty będziesz współpracować z komercyjnym podmiotem obsługującym kredyty hipoteczne, zwanym „Master Servicer. Są inni gracze, z którymi możesz wchodzić w interakcje, w zależności od tego, co stanie się z pożyczką.

Master Servicer : jako pożyczkobiorca będziesz dokonywać płatności na rzecz tego podmiotu . Master Servicer to komercyjna firma obsługująca kredyty hipoteczne, która zarządza całą codzienną obsługą pożyczki. Oprócz pobierania płatności obejmuje to zarządzanie wszelkimi rachunkami powierniczymi, inspekcję nieruchomości, przeglądanie wniosków pożyczkobiorców i tworzenie sprawozdań finansowych dotyczących pożyczek. W niektórych przypadkach Usługa główna może zlecić te obowiązki Głównemu lub Podrzędnemu Podmiotowi Obsługującemu.

Specjalna jednostka obsługująca : jeśli przestaniesz spłacać pożyczkę i stanie się ona niespłacona, zostanie ona przekazana specjalnej jednostce obsługującej. Specjalna jednostka obsługująca może współpracować z Tobą w celu zmodyfikowania lub zmiany pożyczki, o ile jest to w najlepszym interesie inwestorów. Obejmuje to zmianę warunków pożyczki, odroczenie lub umorzenie odsetek lub opłat, przejęcie nieruchomości lub zezwolenie na zastąpienie zabezpieczenia lub przejęcie pożyczki. W przypadku przeniesienia pożyczki do specjalnej jednostki obsługującej konieczne będzie dokonanie wyceny (często na koszt pożyczkobiorcy).

W trustach są inni gracze, ale nie są to strony, z którymi zazwyczaj będziesz wchodzić w interakcje jako pożyczkobiorca. Wszystkie te role i obowiązki zostaną określone w umowie dotyczącej łączenia i świadczenia usług (PSA) podpisywanej podczas tworzenia zaufania REMIC. Chociaż każdy PSA będzie wyjątkowy, istnieje w nich wiele standaryzacji ze względu na przepisy podatkowe regulujące trust. Oznacza to, że masz mniej możliwości negocjowania warunków kredytu, zwłaszcza w porównaniu do tradycyjnego kredytu na nieruchomości komercyjne.

Oto kilka przykładów ograniczeń, które mogą być zawarte w Twojej umowie pożyczki:

  • Twoja firma zazwyczaj musi być jednostką celową, która jest oddalona od bankructwa. Jednostki jednego celu są zwykle tworzone jako spółki z ograniczoną odpowiedzialnością lub spółki komandytowe.
  • Finansowanie wtórne nieruchomości może być zabronione.Wiele pożyczek jest objętych „okresem blokady, podczas którego przedpłata nie jest dozwolona.Spłata kredytu w ciągu pierwszych dwóch lat może być niedozwolona.Zalecamy, aby pożyczkobiorcy bardzo dokładnie przemyśleli swoje potrzeby finansowe i potrzeby nieruchomości w okresie trwania pożyczki przed wyrażeniem zgody na pożyczkę. Każda potrzebna funkcja lub elastyczność powinna być wyraźnie wskazana w dokumentach pożyczki. Po podpisaniu dokumentów pożyczki i utworzeniu trustu nie będziesz w stanie wprowadzić żadnych znaczących zmian w warunkach pożyczki, chyba że pożyczka zostanie spłacona.

    Justin jest starszym analitykiem ds. Badań w ValuePenguin i zajmuje się pożyczkami dla małych firm. Był partnerem ds. Strategii korporacyjnej w IBM.