Co to jest pożyczka FHA i jakie są jej wymagania?

17 lutego 2021

19 lipca 2018 11:29 EDT

Pożyczka FHA jest pożyczką hipoteczną wspieraną przez rząd, ubezpieczoną przez Federalną Administrację Mieszkalnictwa Stanów Zjednoczonych, skierowaną do nabywców domów o niskich wynikach kredytowych. Pożyczkobiorcy korzystają z progu niskiego wkładu własnego pożyczki FHA w wysokości 3,5% całkowitego zakupu domu.

Pożyczkobiorcy z oceną kredytową FICO tak niską jak 580 i złym kredytem nadal mogą spełniać wymagania kredytowe FHA. Nawet pożyczkobiorcy z oceną kredytową tak niską jak 500 mogą kwalifikować się do pożyczki FHA (oczekuje się, że wpłacą zaliczkę w wysokości 10% całkowitego zakupu domu).

Dla porównania, zwykli pożyczkobiorcy hipoteczni z oceną kredytową tak niską jak 620 zazwyczaj potrzebują zaliczki w wysokości od 3,5% do 20% całkowitego zakupu domu.

Limity pożyczki FHA

Istnieją zastrzeżenia dotyczące pożyczek FHA. Będziesz musiał przetrwać rygorystyczny proces zatwierdzania pożyczki FHA (patrz poniżej). Warto również znać limity pożyczek FHA, jak poniżej.

  • Maksymalna kwota pożyczki FHA dla tego, co FHA określa jako „rynki o wysokich kosztach, wynosi 679 650 USD.
  • Najwyższa pożyczka w ramach FHA, jaką można uzyskać na tzw. „Rynku niskokosztowym, wynosi 294 515 USD.

Pożyczkobiorcy lubią pożyczki FHA z różnych powodów, ale niskie stopy procentowe i bardziej przyjazne warunki kwalifikacji znajdują się na szczycie listy.

Składki ubezpieczeniowe za pożyczki FHA

Aby chronić pożyczkodawców, pożyczkobiorcy FHA muszą zapłacić składkę w postaci ubezpieczenia hipotecznego, jako zabezpieczenie na wypadek, gdyby pożyczkobiorca nie spłacił kredytu hipotecznego.

Podczas gdy typowy kredytobiorca kredytu hipotecznego z przyzwoitym kredytem opłaca ubezpieczenie kredytu hipotecznego (PMI) według stawki od 0,5% do 1% całkowitej kwoty kredytu hipotecznego, kredytobiorca FHA musi zapłacić z góry 1,75% całkowitej kwoty kredytu, wraz z roczną składki w wysokości od 0,45% do 1,05%, na podstawie określonych warunków pożyczki FHA.

Pomijając jednak ubezpieczenie kredytu hipotecznego, kredytobiorcy FHA nie zawsze otrzymują pomoc z Waszyngtonu

W lutym 2017 r., Tuż po objęciu urzędu, prezydent Trump uchylił obniżkę stawek ubezpieczenia hipotecznego, co dałoby kredytobiorcom FHA niższą miesięczną składkę ubezpieczeniową każdego miesiąca. Stanowisko administracji Trumpa było takie, że wyższy wskaźnik PMI był potrzebny do ochrony podatników, ponieważ FHA zażądała ratowania gotówki podczas ostatniego kryzysu mieszkaniowego.

Wymagania dotyczące pożyczki FHA

Aby uzyskać pożyczkę FHA, pożyczkobiorcy muszą pokonać następujące przeszkody:

  • Pożyczkobiorca musi przedstawić dowód tożsamości i wykazać wiarygodny strumień dochodów (wystarczą dwa ostatnie odcinki wypłaty, podobnie jak ostatnie zeznania podatkowe).
  • Pożyczkobiorca musi wyrazić zgodę na wycenę domu przez rzeczoznawcę majątkowego zatwierdzonego przez FHA.
  • Potrzebujesz zdolności kredytowej nie niższej niż 500, z jednym zastrzeżeniem. Jeśli pożyczkobiorca nie ma historii kredytowej lub ma to, co FHA określa jako „nietradycyjną historię kredytową, FHA może nadal zatwierdzać kredyt mieszkaniowy. Aby otrzymać pożyczkę z przedpłatą w wysokości 3,5%, ocena kredytowa pożyczkobiorcy nie może być niższa niż 580. Na przykład w przypadku domu zakupionego za 300 000 USD kwota zaliczki musi wynosić co najmniej 10 500 USD.
  • Jeśli masz historię bankructwa, będziesz musiał być bez bankructwa przez co najmniej dwa lata i nie możesz przechodzić przez zamknięcie domu przez co najmniej trzy lata.
  • Nie możesz uzyskać zgody na pożyczkę FHA, jeśli zalegasz z podatkami dochodowymi lub federalnymi podatkami od pożyczek studenckich.
  • Pożyczkodawca musi mieć zatwierdzenie FHA. Pożyczkodawca FHA nie jest faktycznym pożyczkodawcą hipotecznym – współpracuje z kredytodawcami hipotecznymi zatwierdzonymi przez rząd, którzy muszą spełnić określone warunki, zanim otrzymają status pożyczki FHA. Mimo to warunki kredytu hipotecznego od pożyczkodawców FHA nie są jednolite. Mogą mieć i mają różne stopy procentowe, różne opłaty i koszty oraz różne praktyki ubezpieczeniowe.
  • Nowe pożyczki FHA są dostępne tylko dla pożyczkobiorców, którzy planują mieszkać w domu. Inwestorzy i spekulanci, którzy chcą wynająć dom, nie muszą składać wniosku.

Zalety pożyczki FHA

Niskie zaliczki

Możliwość uzyskania kredytu mieszkaniowego z niewielkim wkładem (nawet 3,5%) to klejnot w koronie „zalet związanych z uzyskaniem kredytu FHA. Konwencjonalne kredyty hipoteczne na dom zazwyczaj nie pozwalają na tak niskie zaliczki, co daje nabywcom domów, którzy nie mają płynnej gotówki, dużą zachętę do uzyskania kredytu mieszkaniowego FHA.

Duże problemy finansowe i zadłużenia nie zawsze mają znaczenie

Dopóki spełniasz standardy narzucone przez FHA, nawet bankructwo lub przejęcie domu nie powstrzyma Cię przed uzyskaniem pożyczki FHA.

Koszty zamknięcia często obciążają dom

Zgodnie z polityką pożyczkową FHA pożyczkobiorcy mogą uzyskać pomoc w pokryciu kosztów zamknięcia. Kredytodawcy hipoteczni, sprzedawcy domów i budowniczowie często ponoszą pewne koszty zamknięcia dla pożyczkobiorców FHA, aby sfinalizować transakcję i pozostać w dobrych stosunkach z administratorami FHA. Pożyczkodawcy mają polisę ubezpieczeniową, gdy płacą koszty zamknięcia pożyczki pożyczkobiorcy FHA – mogą naliczyć wyższe odsetki od pożyczki, aby pokryć swój rachunek. Zgodnie z polityką pożyczkodawcy FHA mogą naliczać więcej niż 5% całkowitych kosztów domu z tytułu kosztów zamknięcia.

Pożyczki FHA mogą pokrywać naprawy domu

Oprócz kredytów hipotecznych FHA oferuje pożyczki remontowe w formie tzw. Pożyczek 203 (k). Pożyczka różni się od większości pożyczek na naprawę domu. Kredyt nie jest oparty na szacunkowej wartości rezydencji. Zamiast tego opiera się na wartości domu po dokonaniu ulepszeń. Pożyczkobiorcy FHA do remontu domu będą musieli uzasadnić pożyczkę, przedstawiając szczegółową propozycję naprawy / renowacji domu, wraz z kosztorysami, jako część wniosku o pożyczkę.

Wady pożyczki FHA

Wysokie koszty ubezpieczenia

Przy 1,75% całkowitego kosztu domu, konieczność opłacenia rachunku PMI z góry (jeśli pożyczkobiorca nie może uzyskać pomocy w zakresie kosztów zamknięcia) może być kosztowna. Na przykład rachunek z góry PMI dotyczący kredytu hipotecznego o wartości 200 000 USD będzie kosztował 3750 USD. Roczny rachunek za PMI również może się sumować.

Wysokie stopy procentowe

Stopy procentowe są wyższe w przypadku pożyczek FHA, głównie w celu zapewnienia ochrony pożyczkodawcom w postaci ubezpieczenia hipotecznego, w porównaniu z konwencjonalnymi kredytami hipotecznymi.

Będziesz płacić ubezpieczenie kredytu hipotecznego przez cały okres trwania kredytu hipotecznego

W przypadku tradycyjnej umowy kredytu hipotecznego ubezpieczenie kredytu hipotecznego wygasa, gdy właściciel domu zgromadzi wystarczającą płynność w rezydencji. Z drugiej strony, pożyczki FHA zobowiązują pożyczkobiorcę do dokonywania miesięcznych płatności z tytułu ubezpieczenia hipotecznego przez cały okres trwania pożyczki.

Jak ubiegać się o pożyczkę FHA

Uzyskanie pożyczki FHA nie jest łatwe, ale istnieje wzór na wykonanie zadania. Oto podstawowe kroki potrzebne do skutecznego ubiegania się o pożyczkę FHA:

1. Uzyskaj wstępne zatwierdzenie

Pierwszym krokiem do rozliczenia pożyczki FHA do startu jest wstępne zatwierdzenie pożyczki hipotecznej. Chociaż nie jest to obowiązkowe w tym procesie, posiadanie zatwierdzonego przez FHA pożyczkodawcy hipotecznego wstępnie zatwierdzającego pożyczkę szybko prowadzi do mety. Wytyczne są proste. Wystąp o uzyskanie statusu wstępnego zatwierdzenia u kredytodawcy hipotecznego zatwierdzonego przez FHA. Jeśli dostaniesz zielone światło, otrzymasz list z informacją, że masz wstępną zgodę na pożyczkę, wraz z ogólną kwotą pożyczki, którą możesz pokazać właścicielowi domu, który sprzedaje dom, który chcesz kupić.

2. Wypełnij formularz 1003

FHA wymaga wypełnienia Jednolitego wniosku o pożyczkę mieszkaniową (formularz Fannie Mae 1003) po znalezieniu domu, który chcesz kupić. Aplikacja prosi o konkretną pożyczkę, której potrzebujesz, wraz z adresem domu. Będziesz musiał wypełnić formularz tak jak w przypadku każdego wniosku o kredyt hipoteczny, w tym wymagania dotyczące dochodów, historię zatrudnienia, długi i wydatki oraz inne dane osobowe, których pożyczkodawca będzie potrzebował do weryfikacji wniosku o kredyt hipoteczny.

3. Uzyskaj wycenę nieruchomości

Wartość rynkowa przedmiotowej nieruchomości to dla FHA poważna sprawa – wpłynie na ich decyzję o zabezpieczeniu kredytu hipotecznego. Twój pożyczkodawca z FHA zatrudni profesjonalnego rzeczoznawcę nieruchomości, który przeprowadzi inspekcję nieruchomości (zarówno domu, jak i podwórka) i dostarczy szacunkową wartość domu pożyczkodawcy, który prześle wycenę do FHA do zatwierdzenia. Jeśli oszacowanie mieści się w zakresie wymaganej kwoty kredytu hipotecznego, przechodzisz do kolejnego etapu procesu kredytowego FHA. Jeżeli wycena będzie niższa niż kwota kredytu hipotecznego, pożyczkodawca w imieniu FHA może bardzo dobrze rozwiązać umowę.

4. Postępuj zgodnie z procesem gwarantowania

Podmiot udzielający kredytu hipotecznego wkracza tutaj, aby ocenić wniosek o pożyczkę FHA, przeglądając szczegóły finansowe i oceny kredytowe pożyczki FHA, tak jak w przypadku zwykłego wniosku o hipotekę domową. Jeśli twoje finanse są w porządku, powinieneś być w dobrej sytuacji, aby uzyskać zatwierdzenie pożyczki. Jeśli wystąpi problem, zajmij się nim (zwykle za pomocą formalnego listu z wyjaśnieniami) i odeślij do pożyczkodawcy.

5. Zatwierdzenie kredytu FHA

Gdy pokonasz przeszkodę w ubezpieczeniach, Twoja pożyczka hipoteczna zostanie zatwierdzona i możesz zacząć. Otrzymasz finansowanie potrzebne do zakupu domu i możesz przejść do procesu zamknięcia domu, w którym własność zostaje przeniesiona ze sprzedającego na kupującego.