10 najważniejszych powodów, dla których firmy hipoteczne sprzedają Twój kredyt na rynku wtórnym

Category: Ocen Kredytowych
17 lutego 2021

19 lipca 2008 Brad G.

1. Firmy udzielające kredytów hipotecznych mają wiele różnych czynników, które skłaniają je do sprzedaży lub utrzymania kredytu. Naprawdę nie ma znaczenia, z jaką firmą udzielasz kredytu hipotecznego, najprawdopodobniej zostanie sprzedany kilka razy w okresie, w którym masz kredyt. Nie ma właściciela domu, który zawsze się zastanawia, dlaczego tak się dzieje. Nie ma się czym martwić, ponieważ Twój kredyt hipoteczny to umowa, a warunków nie można złamać. Jeśli nie wiesz, czym dokładnie jest rynek wtórny, spróbuję wyjaśnić. Jest to rynek finansowy, na którym przedmiotem obrotu są papiery wartościowe (weksle hipoteczne), które zostały już wyemitowane w ramach ofert prywatnych lub publicznych. Ten rynek wtórny jest powszechnie nazywany giełdą. Inwestorzy tam wszystko kupują i handlują.

2. Zawsze wraca do pieniędzy. Twój list hipoteczny jest wart dużo pieniędzy dla inwestorów i innych banków. Banki i inwestorzy są naciskani przez akcjonariuszy, aby wyjść i uzyskać duży zwrot z pieniędzy zainwestowanych w banku. Akcjonariusze posiadają akcje i inwestują w bankach, aby uzyskać dywidendy i wartość akcji. W sektorze finansowym banki są ograniczone kredytami hipotecznymi do jakiego rodzaju oprocentowania udzielają pożyczki. Banki wiedzą, że nie mogą uzyskać ogromnej stopy zwrotu, ponieważ większość posiadanych przez nie kredytów hipotecznych mieści się w przedziale 4% -8%. Po zapłaceniu wszystkim pracownikom pensji, kosztów ogólnych i innych, banki zarabiają prawdopodobnie tylko połowę tego, co jest hipoteką. Mimo to powinien być dla nich świetnym źródłem pieniędzy, kiedy ludzie spłacają swoje pożyczki.

3. W zależności od celu danej firmy hipotecznej, może ona polegać na szybkim osiągnięciu zysku i udzieleniu pożyczki oraz jej sprzedaży lub inicjacji pożyczki i zatrzymaniu weksla zbierającego odsetki. Oba modele biznesowe każdej firmy hipotecznej mają swoje zalety i wady.

4. Brokerzy hipoteczni i duzi pożyczkodawcy-korespondenci udzielają pożyczek i sprzedają je większym bankom, inwestorom i funduszom hedgingowym. Każdy kredyt hipoteczny ma swoją cenę, którą musi zarobić firma hipoteczna. Zwykle działa to w przypadku konwencjonalnego 30-letniego kredytu hipotecznego o stałym oprocentowaniu, w przypadku którego potencjalni właściciele domu udzielają pełnej dokumentacji pożyczki, hipoteka jest warta 2%. Co masz na myśli przez 2%. Oto jak to działa. Firma udzielająca kredytów hipotecznych ma umowę o pracę z większym bankiem lub funduszem hedgingowym, a bank zapewnia, że ​​zapłaci im 2% premii za tego rodzaju pożyczkę w ciągu 30 dni od zamknięcia. Przy pożyczce w wysokości 100 000 USD x 2% = 2 000 USD. Te 2 tysiące dolarów to kwota, której większy bank płaci mniejszej firmie udzielającej kredytów hipotecznych, ale to od nich, aby większy bank mógł uzyskać od niego odsetki.Jeśli zaczniesz sumować kwoty pożyczek udzielonych firmie hipotecznej w ciągu miesiąca, przychody te mogą zacząć się sumować. Główne firmy hipoteczne, takie jak Quicken Loans, zwykle udzielają 2 miliardów dolarów miesięcznie na nowe pożyczki. Czyli to 2 000 000 000 USD x 2% = 40 000 000 USD przychodu firmy. A Quicken nie jest nawet tak duży jak Countrywide, Chase i Bank Of America. Firmy te pochodzą z 5–10 miliardów dolarów miesięcznie.

5. W ciągu ostatnich 12 miesięcy słyszeliśmy tylko o bałaganie związanym z kredytami hipotecznymi subprime. To naprawdę jest niezły bałagan. Czy możesz zgadnąć, co sprawiło, że pociąg z hipoteką subprime kręcił się? Jeśli zgadłeś, że pieniądze, to masz rację. Kredyt hipoteczny typu subprime jest wart o wiele więcej niż kredyt konwencjonalny na rynkach wtórnych. Fundusze hedgingowe i banki kupowały je z lewej i prawej strony, ponieważ odsetki, które mogły zarobić, utrzymując pożyczki, były zwykle o 2% -4% wyższe niż w przypadku tradycyjnych pożyczek. Aby zawrzeć umowę z brokerami hipotecznymi i innymi firmami hipotecznymi, te większe banki zapowiedziały, że zapłacą im 4% premię za sprzedaż im pożyczki. Teraz masz tę samą pożyczkę w wysokości 100 000 USD x 4% = 4000 USD przychodu dla firmy hipotecznej.Mam nadzieję, że rozumiesz, dlaczego słyszałeś o tak wielu podejrzanych brokerach hipotecznych i firmach hipotecznych, które próbują nakłonić cię do pożyczki subprime. To był dla nich dwukrotnie większy dochód za taką samą ilość pracy. W zależności od tego, jakiego rodzaju był to kredyt subprime, niektóre duże banki oferowały nawet do 4,5% premii. Wyobraź sobie powyższy przykład z miesięcznymi przychodami w wysokości 40 milionów dolarów i pomnożonymi przez dwa. Dwa razy większe przychody firmy hipotecznej.

6. Kiedy firma udzielająca kredytu hipotecznego sprzedaje pożyczkę, zazwyczaj spłaca ją w ciągu 30 dni od większego banku jednorazowo za wszystkie zakupione pożyczki. Zazwyczaj większość mniejszych firm oferujących kredyty hipoteczne miała jedną firmę, która wykupiła wszystkie swoje 30-letnie kredyty hipoteczne, jedną, która wykupiła ich regulowane kredyty hipoteczne, oraz jedną, która wykupiła linie kredytowe pod zastaw domu i tak dalej, i tak dalej. Umożliwiło to łatwą i szybką transakcję między obiema firmami.

7. Kiedy pożyczka zostanie sprzedana, a nowa firma hipoteczna będzie właścicielem notatki, w ciągu dwóch tygodni po zamknięciu pożyczki otrzymasz list pocztą z informacją, że pożyczka została przeniesiona, a nowa firma będzie akceptować spłaty kredytu hipotecznego. Nic się nie zmienia wraz z warunkami kredytu hipotecznego, więc nie masz się czym martwić. Po prostu wyślij płatność w nowe miejsce i to wszystko. Dzieje się również to, że nowa firma hipoteczna jest na linii na wypadek, gdybyś został wykluczony. W tym miejscu pojawiają się czynniki ryzyka i korzyści dla firm hipotecznych.

8. Tak więc firma udzielająca kredytów hipotecznych, która udzieliła kredytu, sprzedała go w ciągu 30 dni i osiągnęła szybki zysk, który został zapłacony przez większy bank. Posłużmy się przykładem 100 tys. Dolarów z konwencjonalnym 30-letnim kredytem hipotecznym. To sprawiło, że pierwotna firma udzielająca kredytów hipotecznych 100 tys. USD x 2% = 2000 USD przychodu. Nowy bank zacznie zarabiać odsetki, które płacisz kredytem. Załóżmy, że płacisz 6% od 30-letniego kredytu hipotecznego. W ciągu tych 30 lat większy bank zarobi 115 838,19 $ z tytułu odsetek, które zapłaciłeś mu od pierwotnych 100 000 $. Zgadza się, zapłacisz 215.838,19 $ za pożyczkę w wysokości 100 000 $ w ciągu 30 lat. To do niczego, nawet jeśli uda ci się odpisać część odsetek od podatków. Każdego miesiąca spłata tej pożyczki wynosi 600 USD, z czego 500 USD to odsetki, a tylko 100 USD przeznacza się na kapitał.Większy bank osiągnie równowagę dzięki 2% premii, którą zapłacił mniejszemu bankowi w 4 miesiącu i od tego momentu zbiera tylko Twoje 500 $ miesięcznie odsetek. Czy to nie sprawia, że ​​chcesz być bankiem? Po prostu idź tam i zbierz około 2 milionów dolarów pożyczek i żyj z tego, co ludzie ci płacą. Gdybyś miał 2 miliony dolarów pożyczki na 6%, zarabiałbyś 10 000 dolarów odsetek co miesiąc i 2,3 miliona dolarów odsetek w ciągu 30 lat. Myślę, że mógłbyś z tego żyć.3 miliony dolarów odsetek od 30 lat. Myślę, że mógłbyś z tego żyć.3 miliony dolarów odsetek od 30 lat. Myślę, że mógłbyś z tego żyć.

9. Prawdopodobnie zadajesz sobie pytanie, dlaczego ktokolwiek miałby chcieć być mniejszym bankiem i po prostu sprzedać pożyczkę, gdy z matematyki wynika, że ​​traci tyle pieniędzy przez cały okres pożyczki. Łatwo zauważyć, że większy bank zarobi na łodzi mnóstwo pieniędzy, spieniężając miesięczną ratę kredytu hipotecznego i nie robiąc nic więcej. Firma udzielająca kredytów hipotecznych nie kosi trawnika, nie naprawia chodnika ani nie przeprowadza modernizacji okien. Można by pomyśleć, że powinni to zrobić, ponieważ technicznie rzecz biorąc, są właścicielami domu. Po prostu dokonujesz płatności. Powodem jest ryzyko.

10. Ponieważ ta klęska kredytów hipotecznych rozgrywa się i trwa od 2007 r. Do chwili obecnej, możemy zauważyć, że większe firmy udzielające kredytów hipotecznych są tym, których upadają. Ceny ich akcji gwałtownie spadły i muszą odpisać miliardy dolarów w złych kredytach. Nie są to złe pożyczki, mówiąc po prostu, że właściciele domów zdecydowali się na przejęcie nieruchomości i nie spłacają ich. Mniejsza firma jest jasna, o ile właściciele domów nie wykluczą dostępu w ciągu 4 miesięcy od daty zamknięcia. Większość małych i dużych firm hipotecznych ma umowę, w której tak długo, jak właściciel domu dokonuje 4 następujących po sobie płatności za dom i nie dokonuje egzekucji lub refinansowania tego kredytu, wówczas cała odpowiedzialność spoczywa na większych firmach hipotecznych. To porozumienie nazywa się „okresem odzyskania.„Teraz większa firma udzielająca kredytów hipotecznych musi zarządzać nieruchomością w przypadku egzekucji, której wykonanie kosztuje ich pieniądze. Wiemy, że nie chcą tego robić, ponieważ jedyne, czego chcieli, to odebrać miesięczną ratę kredytu hipotecznego wraz z odsetkami. W niektórych przypadkach większe firmy będą musiały sprzedać swoje najlepsze pożyczki, aby nadrobić straty na tych złych. Mam na myśli 30-letni kredyt hipoteczny, który zarabia 6%, a ludzie, którzy spłacają go od 8 lat, mają 750 ocen kredytowych, 50% kapitału własnego w domu, 100 tysięcy dolarów w banku, pracowali przez 10 lat i nigdy nie przegapiłem żadnej płatności, będziesz musiał sprzedać coś innej firmie, aby uzyskać szybki dochód. Nie chcą sprzedawać, ale wiedzą, że potrzebują pieniędzy jak najszybciej, aby pokryć straty w innym miejscu.Wiemy, że nie chcą tego robić, ponieważ jedyne, czego chcieli, to odebrać miesięczną ratę kredytu hipotecznego wraz z odsetkami. W niektórych przypadkach większe firmy będą musiały sprzedać swoje najlepsze pożyczki, aby nadrobić straty na tych złych. Mam na myśli 30-letni kredyt hipoteczny, który zarabia 6%, a ludzie, którzy spłacają go od 8 lat, mają 750 ocen kredytowych, 50% udziałów w domu, 100 000 $ w banku, pracowali przez 10 lat i nigdy nie przegapiłem żadnej płatności, będziesz musiał sprzedać coś innej firmie, aby uzyskać szybki dochód. Nie chcą sprzedawać, ale wiedzą, że potrzebują pieniędzy jak najszybciej, aby pokryć straty w innym miejscu.Wiemy, że nie chcą tego robić, ponieważ jedyne, czego chcieli, to odebrać miesięczną ratę kredytu hipotecznego wraz z odsetkami. W niektórych przypadkach większe firmy będą musiały sprzedać swoje najlepsze pożyczki, aby nadrobić straty na tych złych. Mam na myśli 30-letni kredyt hipoteczny, który zarabia 6%, a ludzie, którzy spłacają go od 8 lat, mają 750 ocen kredytowych, 50% kapitału własnego w domu, 100 tysięcy dolarów w banku, pracowali przez 10 lat i nigdy nie przegapiłem żadnej płatności, będziesz musiał sprzedać coś innej firmie, aby uzyskać szybki dochód. Nie chcą sprzedawać, ale wiedzą, że potrzebują pieniędzy jak najszybciej, aby pokryć straty w innym miejscu.W niektórych przypadkach większe firmy będą musiały sprzedać swoje najlepsze pożyczki, aby nadrobić straty na tych złych. Mam na myśli 30-letni kredyt hipoteczny, który zarabia 6%, a ludzie, którzy spłacają go od 8 lat, mają 750 ocen kredytowych, 50% kapitału własnego w domu, 100 tysięcy dolarów w banku, pracowali przez 10 lat i nigdy nie przegapiłem żadnej płatności, będziesz musiał sprzedać coś innej firmie, aby uzyskać szybki dochód. Nie chcą sprzedawać, ale wiedzą, że potrzebują pieniędzy jak najszybciej, aby pokryć straty w innym miejscu.W niektórych przypadkach większe firmy będą musiały sprzedać swoje najlepsze pożyczki, aby nadrobić straty na tych złych. Mam na myśli 30-letni kredyt hipoteczny, który zarabia 6%, a ludzie, którzy spłacają go od 8 lat, mają 750 ocen kredytowych, 50% udziałów w domu, 100 000 $ w banku, pracowali przez 10 lat i nigdy nie przegapiłem żadnej płatności, będziesz musiał sprzedać coś innej firmie, aby uzyskać szybki dochód. Nie chcą sprzedawać, ale wiedzą, że potrzebują pieniędzy jak najszybciej, aby pokryć straty w innym miejscu.i nigdy nie przegapili żadnej płatności, będą musieli zostać sprzedani innej firmie, aby uzyskać szybki dochód. Nie chcą sprzedawać, ale wiedzą, że potrzebują pieniędzy jak najszybciej, aby pokryć straty w innym miejscu.i nigdy nie przegapili żadnej płatności, będą musieli zostać sprzedani innej firmie, aby uzyskać szybki dochód. Nie chcą sprzedawać, ale wiedzą, że potrzebują pieniędzy jak najszybciej, aby pokryć straty w innym miejscu.